Przychodzi taki dzień, że otrzymujesz decyzję z banku w sprawie Twojego wniosku o kredyt.
Decyzja jest pozytywna, chcesz iść do banku podpisać umowę niestety słyszysz, że musisz spełnić jeszcze warunki do podpisania umowy czy też warunki do uruchomienia kredytu . Inaczej mówiąc dodatkowe dokumenty/czynności wyznaczone przez bank, abyś sfinalizować kredyt.
Teoretycznie już powinieneś się cieszyć, że masz decyzję pozytywną natomiast nie zawsze jest to już oczywiste, że zaraz otrzymasz klucze, czy też podpiszesz umowę kredytową. Czy kupujesz czy sprzedajesz komuś na kredyt nieruchomość bardzo ważne jest abyś zapoznał się z treścią tutaj zawartą, aby nigdy ciebie „życie nie zaskoczyło”.
Jakie dokumenty trzeba przygotować do uruchomienia kredytu hipotecznego?
Większość osób, gdy słyszy słowo „warunki” to myśli o ofercie, warunkach cenowych. Jaka prowizja, jakie oprocentowanie? Ewentualnie czy musi spełnić warunki obrotów na rachunku/wpływu wynagrodzenia. Może ma na myśli warunki ilości transakcji płatności kartą. Jednakże prawie nikt nie sprawdza i nie weryfikuje warunków do uruchomienia kredytu.
To zadanie w dużej mierze należy do specjalisty od kredytów. Jednak nie każdy decyduje się na współpracę z taką osobą. Zdarza się, że coś nie zostanie zweryfikowane lub przeczytane, czasem jest to niewielka literówka lub błąd tak oczywisty, że niezauważalny. Nawet gdy czytamy coś powtórnie. Analitycy także potrafią przygotować błędny warunek do umowy uruchomienia, bo np. coś im przeskoczyło lub zaznaczyli nie ten checkbox generując umowę.
Jak to mówi stare przysłowie „diabeł tkwi w szczegółach”. Niekiedy zdarzają się bardzo specyficzne warunki do spełnienia, które czasem są wręcz nie do zrealizowania. Dlatego tak ważne jest, abyś dobrze przeanalizował warunki do uruchomienia kredytu, które są zawarte w decyzji kredytowej, a na pewno w umowie kredytu. Pod jaką nazwą się kryją? Warunki do uruchomienia, warunki do udostepnienia kredytu, warunki do wypłaty transz – w zależności od banku są różnie nazywane. Dodatkowo, bądź świadom warunków do wypłaty kolejnych transz, bo bank może czegoś jeszcze od Ciebie oczekiwać, jak np. wykreślenie hipoteki innego banku czy dostarczenie potwierdzenia zamknięcia kredytu.
Przechodząc do rzeczy…
Jest kilka dodatkowych dokumentów do zorganizowania, aby bank mógł przelać pieniądze dla zbywcy – osoby prywatnej, jeśli zakup jest na rynku wtórnym czy dewelopera, jeśli zakup jest z rynku pierwotnego. Każda sytuacja jest inna, ale znając kilka kwestii możesz zyskać na czasie, nawet do kilku tygodni. Jeśli jesteś sprzedającym i zależy Ci to także jesteś w stanie przyspieszyć proces finalizacji zakupu nieruchomości.
Oczywiście standardem jest też podpisanie umowy kredytu z podpisanymi wszystkimi załącznikami. Parafki, czytelne podpisy, załączniki do umów itp.
Na rynku pierwotnym trzeba podzielić sytuację na dwa rodzaje:
Umowa deweloperska – zakup nieruchomości w trakcie budowy
Pierwsza, gdzie mamy umowę deweloperską, czyli kupujemy nieruchomość w trakcie budowy. W tym przypadku standardowym warunkiem jest to, że musi być podpisana umowa deweloperska. Przeważnie musisz również mieć podpisaną cesje, czyli umowy przelewów wierzytelności. Określa ona, że w przypadku, gdy deweloper nie doprowadzi do aktu przeniesienia własności i z jakiś innych przyczyn zostanie rozwiązana umowa deweloperska, to deweloper obiecuje, że zwróci pieniądze przede wszystkim w pierwszej kolejności na uzyskany kredyt mieszkaniowy.
Z drugiej strony bank prowadzący rachunek powierniczy, w którym są trzymane środki, zanim deweloper nie wybuduje kolejnego etapu inwestycji, Ten bank także musi dać oświadczenie, że nie widzi przeciwskazań, aby te pieniądze w pierwszej kolejności zwrócić Twojemu banku. Stanowi to zabezpieczenie dla banku, który chce, aby transakcja była sfinalizowana w formie przeniesienia własności oraz wpisu do hipoteki. Jest to zabezpieczenie np. gdybyś odstąpił od umowy deweloperskiej lub z jakichś innych przyczyn nie doszłoby do ostatecznej umowy przeniesienia własności na Ciebie
Inną ważną kwestią jest promesa na bez ciężarowe wydzielenie lokalu z nowej księgi wieczystej z KW całej inwestycji. Jeżeli deweloper ma na inwestycji kredyt i w momencie aktu przeniesienia własności będzie zakładana Twoja księga wieczysta lokalu mieszkalnego to bank zadba o interesy klienta, ponieważ to jest jego zabezpieczenie i chce mieć pewność, że nowa księga wieczysta będzie bez kredytu inwestora. Taki dokument musi być okazany. Daje to gwarancję dla Ciebie że kupisz mieszkanie bez hipoteki na kilkumilionowy kredyt dewelopera.
Druga opcja to sytuacja, w której mieszkanie lub dom jest już wybudowane. Wtedy warunkiem jest, aby deweloper przystąpił do aktu przeniesienia własności i zapewnił komplet dokumentów poza pozwoleniem na użytkowanie. Co powoduje że może to się przeciągać, bo np. jest problem z przyłączem wody czy też gazu, albo z podzieleniem ostatecznym działki. Masz podpisaną umowę, która ma przeważnie termin na spełnienie warunków do uruchomienia kredytu w czasie 30-90 dni. Pilnuj tych terminów, aby Twoja umowa nie przedawniła się. Może w takim przypadku lepszą sytuacją jest podpisanie umowy kredytowej nie od razu po uzyskaniu decyzji, a np. raczej pod koniec jej ważności, aby ważność umowy od dnia wygenerowania czy też podpisania liczyła się od późniejszej daty.
Wymagany wkład własny
W każdym banku wymagany jest wkład własny. Jego wysokość wyznacza bank i stanowi procent całości inwestycji. Jeżeli mieszkanie kosztuje 400 tysięcy, miejsce parkingowe 50 tysięcy i potrzebujesz 50 tysięcy na remont to całość będzie kosztować 500 tysięcy. Od tej kwoty bank będzie liczył zazwyczaj 10-20% wkładu własnego. Jest też program rządowy – kredyt z gwarantowanym wkładem własnym, który pozwala na zakup mieszkania czy też domu bez posiadania wkładu własnego.
Do tego wszystkiego musisz doliczyć koszty dodatkowe np. prowizje, ubezpieczenia czy też koszty notariusza. To wszystko nie jest wkładem własnym, o czym warto pamiętać. Musisz to udokumentować, że wniosłeś wkład własny. Pamiętaj, aby zrobić przelew ze swojego konta i na dobry nr konta bankowego
W niektórych bankach jako warunek promocji musisz podpisać u nich umowę konta, a także zdecydować się na kartę kredytową lub ubezpieczenie na życie.
Jeżeli te wszystkie warunki są spełnione to bankier wraz z podpisaną przez Ciebie dyspozycją uruchomienia środków wysyła dokumenty uruchomienia do centrali. W zależności od banku trwa to od jednego dnia roboczego do tygodnia. Środki są wtedy przelewane na rachunek zbywcy lub Twój.
Jakie dodatkowe dokumenty trzeba posiadać, kupując nieruchomość na rynku wtórnym?
Na rynku wtórnym dochodzi jeszcze akt notarialny i wniosek o wpis do hipoteki. Na początku podpisujesz umowę kredytu i idziecie do notariusza podpisać umowę zakupu-sprzedaży nieruchomości. W akcie cena transakcyjna musi być tożsama z ceną, która była wpisana na wniosek o kredyt. Do tego wszystkiego dochodzi jeszcze ubezpieczenie nieruchomości. Na rynku wtórnym lub pierwotnym, gdzie budynek jest oddany do użytku musi być ubezpieczony z cesją na rzecz banku. Sprawdź wartość z umowy, gdyż przeważnie ubezpieczenie musi być na wartość podaną z operatu szacunkowego, a nie na kwotę ceny transakcyjnej
Czasami zdarza się, że trzeba dostarczyć oryginał operatu bankowego czy zapewnić gotówkę na jakieś koszty ubezpieczenia lub prowizji. Często te środki muszą być na koncie w banku na dzień uruchomienia środków lub wysłania dokumentacji do działu uruchomień.
Czasami zdarza się, że trzeba opłacić operat bankowy czy jakieś koszty ubezpieczenia lub prowizji. Często te środki muszą już też być na koncie w banku. Jak już masz wszystko spełnione, musisz w banku podpisać dyspozycję / wniosek o uruchomienie kredytu.
ZUS/ US zaświadczenie o niezaleganiu
Gdy jesteś przedsiębiorcą to musisz praktycznie zawsze dostarczyć zaświadczenie z ZUS oraz Urzędu Skarbowego o braku zaległości ze składkami / zaliczkami do danej instytucji. Przeważnie ten dokument wg banku jest aktualny tylko przez 30 dni, czyli niecały miesiąc. Zwróć na to uwagę, bo mogłeś dostarczyć jeden dokument do wniosku, a do uruchomienia kredytu będzie potrzebny kolejny. Jak wnioskujesz online to często ten dokument ma załączniki potwierdzające podpis cyfrowy, które też są konieczne dla banku, aby potwierdził autentyczność dokumentu
Na co zwrócić uwagę podczas sprzedaży mieszkania, gdy kupujący korzysta z kredytu mieszkaniowego?
W momencie, gdy sprzedajesz nieruchomość miej te powyższe warunki na uwadze. Podchodząc do aktu sprawdź koniecznie warunki do uruchomienia kredytu Twojego kupującego. Może się okazać, że w warunkach jest zapis, że kupujący musi dostarczyć dokument o zamknięciu jakiegoś zobowiązania, a np. jeszcze go nie spłacił. Lub kredyt spłacił, ale na dzień wnioskowania był jeszcze aktywny. Czasami są warunki, na które musisz czekać tydzień lub dwa i analizując umowę kredytową kupującego możesz to zauważyć. Jest to również zadanie notariusza przed podejściem do podpisania aktu.
Pamiętaj, że niektóre warunki mogą brzmieć dziwnie, ale są to standardowe dokumenty, które trzeba dostarczyć, aby bank mógł uruchomić kredyt. Te warunki są sprawdzane przez kilka osób, po to, aby transakcja doszła do skutku. A jeżeli musisz zamknąć kartę kredytowa – to czasem na potwierdzenie zamknięcia można czekać nawet 1,5 miesiąca. Tak 6 tygodni! Czasem wystarczy tylko dyspozycja zamknięcia, ale nie zawsze. ponieważ w BIK podana jest data i kwota przyznana udzielonego kredytu. Jest to ważne, aby na zaświadczeniu z banku były te w/w informacje, aby analityk mógł skojarzyć papier z dokumentem w banku. Warto przy akcie poprosić o dokumenty do wglądu mówiący o tym, że kupujący już jest gotów do uruchomienia kredytu, jeśli podchodzisz do aktu przeniesienia własności.
Jeśli podchodzisz do sprzedaży na spokojnie to są to rzeczy do zorganizowania, ale dobrze jest ich dopilnować, aby nie było problemów w międzyczasie. A jeśli podchodzisz do zakupu nieruchomości, to życzymy pozytywnej decyzji kredytowej oraz sprawnego uruchomienia bez problemów z warunkami do kredytowymi. Jeśli potrzebujesz sprawnego załatwienia kredytu to zapraszamy do współpracy z ekspertem kredytowym – Januszem Grabowski.